Qu’est-ce que le retrait EPL ?
EPL signifie Encouragement à la Propriété du Logement. C’est le mécanisme légal qui permet d’utiliser tout ou partie de son avoir LPP (2e pilier) pour financer l’achat d’un logement principal, avant l’âge de la retraite.
Concrètement, les fonds sont versés directement par votre caisse de pension au notaire, sans transiter par votre compte. Ils sont exclusivement affectés à l’acquisition du bien.
Les conditions à respecter
Le retrait EPL est encadré par des règles strictes. Voici les principales :
Retrait ou mise en gage : quelle différence ?
Le retrait anticipé : vous sortez effectivement les fonds de votre caisse de pension. Ils viennent en complément des 10 % de fonds propres durs pour atteindre les 20 % requis par les banques. Avantage : ils vous permettent d’acheter. Inconvénients : votre capital retraite diminue, les rentes en cas de décès et d’invalidité peuvent être réduites selon votre caisse de pension, et le retrait est soumis à un impôt immédiat.
La mise en gage (nantissement) : vous ne retirez pas l’argent. Vous le donnez en garantie à la banque, qui accepte en contrepartie de vous prêter davantage — jusqu’à 90 % si vos revenus sont suffisants. Avantage : votre prévoyance reste intacte. Inconvénient : votre dette hypothécaire reste plus élevée, et les intérêts courent sur un montant plus important.
L’impact fiscal : un point souvent négligé
Le retrait EPL est soumis à l’impôt sur les prestations en capital. Cet impôt est calculé à un taux réduit, séparé du revenu ordinaire. Il est progressif et dépend principalement du montant retiré et du canton de résidence. Pour un retrait de CHF 100’000 à Genève, l’impôt se situe généralement entre 3 % et 5 % selon votre situation. Il doit impérativement être prévu dans votre budget d’acquisition, car il ne peut pas être financé par l’hypothèque.
Bonne nouvelle : si vous remboursez ultérieurement le montant retiré à votre caisse de pension, vous pouvez demander la restitution de l’impôt payé — dans un délai de 3 ans suivant le remboursement.
Si vous envisagez des rachats LPP, notez que le retrait anticipé les bloque tant que le montant n’est pas remboursé à votre caisse. La mise en gage évite cet obstacle et vous laisse libre d’optimiser fiscalement en parallèle.
→ En savoir plus sur les aspects fiscaux liés à l’hypothèque
Les 10 % de fonds propres durs : une règle à ne pas confondre
Les banques suisses exigent qu’au moins 10 % du prix d’achat proviennent de fonds dits « durs » — épargne personnelle, 3e pilier, donation familiale. Au-delà de ces 10 %, le 2e pilier peut couvrir le reste pour atteindre les 20 % requis, voire davantage.
Ce que le retrait EPL ne couvre pas
Le 2e pilier ne peut pas financer les frais annexes liés à l’acquisition — acte de vente et cédule hypothécaire. Ces frais représentent généralement environ 5 % du prix d’achat, à prévoir en sus des fonds propres.
À Genève, le dispositif Casatax peut permettre de réduire significativement ces frais sous certaines conditions — une dimension à intégrer dès le départ dans votre plan de financement.
L’impact sur la retraite : la question que personne ne pose
C’est le vrai angle mort de cette décision. Retirer son 2e pilier aujourd’hui, c’est accepter une rente de retraite réduite demain.
Sur la partie obligatoire LPP, le taux de conversion légal est de 6,8 % — ce qui signifie qu’un retrait de CHF 100’000 représente CHF 6’800 de rente annuelle en moins à la retraite. À cela s’ajoute une couverture invalidité et décès parfois diminuée selon votre caisse — un risque que beaucoup de futurs propriétaires découvrent trop tard.
Encadrons votre retrait LPP ensemble
À Genève et dans l’arc lémanique, le 2e pilier est parfois la seule façon d’atteindre les 20 % requis. L’enjeu n’est pas d’éviter le retrait, mais de l’encadrer intelligemment — analyser l’impact sur votre retraite, quantifier les risques liés au décès et à l’invalidité, et proposer les solutions adaptées.
Comment nous sécurisons votre projetCe qu’il faut anticiper avant de faire la demande
Le délai entre la demande et le versement effectif des fonds varie entre 3 et 8 semaines selon les caisses. Il est donc essentiel d’anticiper ce délai avant la signature de l’acte en prévoyant un terme suffisant pour permettre le versement dans ce laps de temps.
Faut-il retirer son 2e pilier pour acheter ?
Il n’y a pas de réponse unique. Pour certains profils, le retrait EPL est indispensable. Pour d’autres, la mise en gage est plus judicieuse. Ce qui est certain : cette décision ne doit pas être prise isolément. Elle s’inscrit dans une stratégie de financement globale qui intègre les fonds propres disponibles, la capacité d’emprunt, la fiscalité et les objectifs à long terme.
Retirer son 2e pilier, c’est aussi faire le choix de la pierre — un actif tangible et transmissible. Pour beaucoup, c’est la concrétisation d’un projet de vie.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal.
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