Questionsfréquentes.

Une hypothèque est un prêt accordé par une banque, une assurance ou une caisse de pension pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. En Suisse, elle est généralement divisée en deux rangs : le premier rang couvre jusqu’à 66.67 % de la valeur du bien, le second rang le solde jusqu’à 80 %. Le second rang doit être amorti en 15 ans ou avant l’âge de la retraite.

En Suisse, vous devez disposer d’au minimum 20 % du prix d’achat en fonds propres. Parmi ces 20 %, au moins 10 % doivent provenir de fonds propres dits « durs » : épargne personnelle, héritage, donation, avoirs de 3e pilier. Les 10 % restants peuvent être issus du retrait anticipé de votre 2e pilier (LPP). À cela s’ajoutent les frais annexes liés à l’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, etc.), généralement estimés à environ 5 % du prix d’achat selon les cantons.

Les banques suisses calculent vos charges hypothécaires théoriques sur la base d’un taux d’intérêt de 5 %, auquel s’ajoutent l’amortissement et les frais d’entretien (1 % de la valeur du bien). L’ensemble de ces charges ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut annuel, soit un ratio charges/revenus de 33 %.

Le taux fixe vous garantit un taux d’intérêt constant sur toute la durée choisie (généralement 2 à 10 ans), offrant une visibilité totale sur vos charges. Le taux SARON (Swiss Average Rate Overnight) est un taux variable indexé sur le marché monétaire suisse, révisé trimestriellement. Il est généralement plus bas que le fixe mais expose à une hausse potentielle des taux. Le choix dépend de votre profil de risque et de vos prévisions de marché.

La rapidité du processus dépend essentiellement de votre capacité à réunir les justificatifs nécessaires : si vous disposez de tous les documents, le dossier peut être soumis à la banque dès le lendemain. Une fois le dossier complet transmis, les établissements partenaires de DE GORSKI FINANCE répondent généralement sous 24 à 48 heures. Nous vous guidons en amont sur les pièces à préparer pour aller le plus vite possible.

Votre banque ne vous proposera que ses propres produits. Un acteur indépendant comme DE GORSKI FINANCE compare l’ensemble du marché (banques, assurances, caisses de pension ou institutionnels) et négocie pour vous les meilleures conditions disponibles. De plus, notre approche intègre votre hypothèque dans une stratégie patrimoniale globale incluant la prévoyance et les aspects fiscaux, ce qu’une banque ne fait généralement pas.

Le premier entretien est entièrement gratuit et sans engagement. Pour la suite, nos services font l’objet d’honoraires qui varient selon la nature du projet (ex. CHF 300 pour une acquisition standard). Notre rémunération est essentiellement assurée par les établissements financiers partenaires.

Oui. DE GORSKI FINANCE Sàrl est inscrite auprès de la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) en tant qu’intermédiaire d’assurance non lié sous le numéro F01547927. Michel de Gorski est conseiller financier diplômé IAF (Interessengemeinschaft Ausbildung im Finanzbereich), garantissant un niveau d’expertise et d’éthique professionnelle reconnu en Suisse.

Basé à Genève, DE GORSKI FINANCE accompagne des clients dans toute la Romandie. Les rendez-vous se déroulent en visioconférence et des rencontres en présentiel peuvent être organisées sur demande. N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter.

Idéalement 12 à 18 mois avant l’échéance de votre hypothèque actuelle. Cela vous laisse le temps de comparer le marché, de négocier et éventuellement de fixer un taux via un forward (taux anticipé). Anticiper vous permet d’aborder les discussions dans les meilleures conditions.

Absolument. À l’échéance, vous êtes libre de changer d’établissement sans pénalité, sous réserve de respecter l’éventuel délai de résiliation prévu dans votre contrat (ex. 6 mois dans certains cas). C’est souvent l’occasion de réaliser des économies substantielles. DE GORSKI FINANCE consulte l’ensemble de ses partenaires pour vous obtenir les meilleures conditions et veille au bon déroulement du transfert.

Une rupture anticipée d’hypothèque à taux fixe entraîne généralement le paiement d’une indemnité de résiliation calculée sur la base du différentiel de taux et de la durée résiduelle. Cette indemnité peut être significative. Nous analysons votre situation avant toute décision.

Oui, dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement (EPL), vous pouvez retirer ou mettre en gage vos avoirs LPP pour financer votre résidence principale. Le retrait anticipé est possible tous les 5 ans jusqu’à 3 ans avant l’âge de la retraite. Attention, il a un impact sur vos prestations de retraite et peut, selon votre caisse de pension, affecter les prestations en cas de décès ou d’invalidité. Nous étudions avec vous les avantages et inconvénients selon votre profil.

L’amortissement indirect consiste à alimenter un 3e pilier lié (3a) et/ou un 3e pilier libre (3b) en banque ou assurance, au lieu de rembourser directement le capital hypothécaire. Les versements sont déductibles fiscalement dans les limites fixées par la loi et selon les règles propres à chaque canton (ex. le pilier 3b n’est déductible que dans certains cantons), ce qui réduit votre charge fiscale annuelle. La dette hypothécaire reste constante, permettant également de déduire les intérêts passifs chaque année. Au terme convenu, le capital accumulé peut servir à réduire la dette hypothécaire.

Plusieurs leviers fiscaux peuvent être activés en Suisse, entre autres : déduction des intérêts passifs, cotisations au 3e pilier (3a et/ou 3b selon les cantons), rachats LPP. La combinaison optimale dépend de votre canton de domicile, de votre tranche d’imposition et de votre horizon de détention. Nous intégrons systématiquement cette dimension dans notre accompagnement.